Morar longe: pesquisadores mostram metodologia do estudo

Casa própria periférica não traz, necessariamente, melhora de bem-estar

A equipe de pesquisa do projeto “Quanto Custa morar longe”, que explora a questão habitacional no país, em especial o programa Minha Casa Minha Vida e seus impactos sobre beneficiários e cidades, se reuniu junto à equipe do Instituto Escolhas na última sexta-feira (7/4) para tratar sobre o projeto e sobre metodologia utilizada. Na reunião, foram apresentados com maiores detalhes dados, metodologia e alguns resultados da pesquisa, que será lançada em breve.

 A base utilizada foi composta por dados de diversas pesquisas e contempla o período de 1995 a 2013. Com base nesses dados, os autores conseguiram modelar o preço dos imóveis a partir de diversas variáveis, observando quanto cada uma delas contribui para explicar os preços observados desses lançamentos. Dadas as características do imóvel, deduz-se o custo de sua produção e obtém-se, ao final, o preço do terreno.

No entanto, como os pesquisadores estão interessados em construir um detalhado mapa de preços, foi necessária alguma técnica que permitisse inferir o preço de imóveis que não constavam na base. Para isso, precisaram realizar um processo chamado de interpolação, o que, em suma, é obter o valor (desconhecido) de um terreno que se encontra entre outros terrenos cujos valores são conhecidos. O método utilizado para isso se chama kriagagem.

A kriagagem foi desenvolvida inicialmente por Daniel Gerhardus Krige, engenheiro  sul-africano, para localizar e avaliar pontos de extração minerais. Essa técnica é particularmente importante para pesquisas em geoestatística e com aplicação para diferentes áreas, desde estudos para prospecção de petróleo, como aqueles realizados na exploração do pré-sal, até para estudos de economia urbana e regional.

Em sua essência, a kriagagem, é um método estatístico de predição. Ela parte do princípio de que pontos próximos no espaço tendem a ter valores mais parecidos do que pontos mais afastados. Por exemplo, a ideia é que imóveis mais próximos teriam preços mais parecidos, assim como seria mais provável encontrar certos minérios em áreas próximas àquelas que sabemos possuí-los. Além disso, os dados podem estar correlacionados em uma direção específica no espaço. Novamente usando preços dos imóveis como exemplo: preços e aluguéis podem estar correlacionados no espaço ao longo de uma direção mais específica, como um determinado eixo da cidade.

Ao fim, os pesquisadores obtiveram um mapa completo de preços para a região metropolitana da cidade de São Paulo, no qual a terra em áreas centrais apresenta maior preço, e menor conforme se afasta do centro. Outros mapas foram apresentados, revelando a distribuição das notas do IDEB, indicador da qualidade da educação básica em escolas públicas, tempo médio das viagens nessa mesma região. Os resultados já permitem observar que as localidades nas quais foram construídas moradias do programa do governo federal Minha Casa Minha Vida se encontram em regiões cujo terreno é mais desvalorizado, aonde o tempo para se chegar no trabalho é normalmente superior à média e aonde as notas do IDEB também são inferiores. Resultados indicam que apesar de beneficiados com uma moradia, as famílias não necessariamente têm uma melhora generalizada em seu bem-estar, dado que vão para regiões mais pobres e com pior infraestrutura e acesso.